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Por Sarina Ayoubzadeh 15 de maio de 2025
O mercado imobiliário está em constante transformação, moldado por diversos fatores. Um dos mais relevantes tem sido a evolução das taxas de juro, que influencia diretamente as oportunidades de investimento, tanto para compradores como para investidores.
Por Sarina Ayoubzadeh 7 de abril de 2025
The recent earthquakes in Portugal have shaken residents across various cities. The first major tremor, felt by the majority on August 26, 2024, at 5:11 a.m., could have startled many from their sleep. With a magnitude of 5.3 on the Richter scale, it was considered the strongest seismic event since the massive Lisbon earthquake of 1969, affecting nearly the entire western coast for the first time—for more information you can check out Portugal resident . Not many times passed, until on 17th of Feb 2025 at 13:24, the second earthquake shook the residents again less than 6 months later, this time with 4.7 the Richter scale starting from Costa da Caparica covering 18 km till Lisboa, although residents in Lisbon have felt it stronger—”Buildings in the Lisbon area shook at 1:24 p.m., causing screams and crying” Publico.pt . These recent earthquakes in Portugal, occurring within just six months, have shaped a new concern among real estate buyers. In addition to the usual questions clients ask when visiting a property for rent or sale—such as the monthly condominium cost, the last time the water pipes were cleaned, or when the kitchen and bathroom were last renovated—real estate agencies and property sellers should now be prepared to hear a new question: “Does the building have any anti-seismic construction or preventive measures?” Asked a 30-year-old woman looking to purchase her first apartment with her partner. The answer for buildings constructed in the 80s and 90s is a clear 'No.' Nearly 68% of buildings in the Lisbon metropolitan area were built before effective seismic protection legislation was in place, according to reports from SIC and Idealista . Therefore, does it mean that the owners of residents in buildings built before the 90s should be worried or are they in danger? What measurements can we take to decrease the possibilities of being in danger in times of earthquake while we are residents of old buildings before the 90th? Although, the topics about anti-seismetic measurement, or monitoring the Construction Quality and the earthquake safety standards have fallen into Civil Engineering and Construction domain, there are some elementary measurements that every one of us should know or at least can upgrade the safety a little bit when it comes to renovation of property. These are some tips that can be helpful for older buildings during renovation: Check for Loose or Weak Elements – Replace cracked walls, weak roofs, or poorly maintained parts that could collapse during shaking. Secure Interiors – Anchor heavy furniture and appliances to prevent injuries. Emergency Preparedness – Have an evacuation plan and a disaster kit (water, food, first aid, flashlight, etc.). Bracing & Securing – Secure heavy furniture, shelves, and appliances to walls to prevent injuries. However, when it comes to new construction from the ground up—such as custom homes or single-house developments—modern technology, updated regulations, and advanced equipment make it highly recommended to incorporate anti-seismic measures. Ensuring earthquake-resistant construction enhances both the safety and long-term comfort of future residents who invest significantly in newly built properties. Before diving into this topic, we invite you to explore our webpage, Custom Home Construction: Energy-efficient, High-Quality Homes in Portugal , as sustainability remains a key trend in the real estate market. Investing in an Older Multi-Story Building vs. a Newly Built Single Home: Which is Better? The decision between purchasing an older multi-story building or investing in a newly constructed single home depends on your priorities, budget, and risk tolerance . Older buildings often come with a lower initial cost but may lack seismic protection , require higher maintenance , and might not meet modern safety standards. On the other hand, newly built homes with earthquake-resistant designs and modern technology offer better safety, energy efficiency, and sustainability —though they generally come with a higher price tag . Each project’s budget varies based on materials, design, embedded technology, and location . While we won’t dive too deeply into civil engineering or specialized construction topics, it’s worth exploring some of the latest trends in property development , particularly those that emphasize sustainability, eco-friendliness, and earthquake resistance . Trending Housing Preferences: Wood & Container Homes In countries like Canada and the United States , wood-framed houses dominate the market due to their affordability, flexibility, and earthquake resistance . In contrast, concrete structures remain popular in parts of Europe, though alternative building methods are gaining traction. 
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Primeiro Investimento Imobiliário da Charm Tones: Desafios, Lições, Perdas e Conquistas

Sarina Ayoubzadeh
A living room with a couch and a table.

A Charm Tones é uma empresa fundada em família e, como acontece com muitos negócios que nascem assim, os primeiros passos começaram com uma conversa informal em casa. Imagine o cenário: ao final do dia, sentados à mesa, entre uma refeição ou uma chávena de chá, alguém partilha uma ideia, um pensamento, um sonho, um simples “e se?”. Aos poucos, essas ideias ganham forma. E, quando damos por nós, estamos a discutir uma estratégia de negócio: por onde começar, que orçamento temos disponível, que recursos já estão ao nosso alcance e como dar o primeiro passo.

Quando pensamos em investir e fazer crescer as poupanças de uma vida, o sector imobiliário é, quase sempre, uma das primeiras opções. É raro encontrar alguém que não tenha algum interesse neste mercado. O imobiliário é dinâmico, com riscos e recompensas, e movimenta grandes valores. Não oferece garantias absolutas. Em muitos aspetos, é como um jogo online: cheio de variáveis. Mas, com abertura para aprender e capacidade de adaptação, há um verdadeiro potencial para ter sucesso.


Primeiro Projecto Imobiliário da Charm Tones: Contexto de Mercado


Para ilustrar a evolução do mercado imobiliário em Portugal entre 2018 e 2025, basta observar os valores típicos de apartamentos T2 na zona da Abrunheira:


  • Apartamentos T2 com cerca de 80 m², design desatualizado e sem estacionamento rondavam os 99.000 €
  • Unidades de 90 m², com arrecadações maiores e localização mais privilegiada podiam atingir os 113.000 €


Em 2018, a renda mensal média para este tipo de imóvel variava entre 600 € e 700 €, mas em 2025, mesmo sem grandes obras de renovação, imóveis semelhantes podem alcançar 1.000 € ou mais por mês. Isto representa um aumento de cerca de 42–50% no potencial de rendimento de arrendamento ao longo de sete anos.

Segundo fontes como The Portugal News, Idealista e Global Property Guide, o crescimento médio anual das rendas entre 2017 e 2024 foi de 5–6%, demonstrando uma procura constante e sólida por habitação.

Este contexto ajuda a enquadrar o primeiro projecto da Charm Tones: entrar num mercado dinâmico e em crescimento, onde o valor das propriedades e o seu potencial de arrendamento podem aumentar significativamente, especialmente quando combinados com uma renovação bem planeada e melhorias na eficiência energética.


Começar Tarde Também É Começar


Se tivéssemos entrado profissionalmente no mercado imobiliário desde o início, em vez de dividirmos o nosso foco entre dois negócios distintos, é certo que teríamos conseguido aumentar significativamente o nosso capital até 2025.

No entanto, acreditamos que começar tarde é melhor do que nunca começar.

Felizmente, nos dois apartamentos que ainda possuímos, sempre tivemos uma boa gestão de condomínio e vizinhos colaborativos. Todos concordaram em melhorar o edifício com pintura e reparações exteriores. Como resultado, os prédios ganharam uma aparência moderna, deixando para trás o visual envelhecido e pouco atractivo.

Foi então que pensámos: porque não renovar também o interior?

Sabíamos que uma renovação completa aumentaria significativamente o valor de cada apartamento. Desde o início, sentíamos entusiasmo, e ainda sentimos. Esse entusiasmo não era apenas emocional, estava ligado ao desafio de planear e orçamentar. Era necessário calcular com rigor o valor a investir em mão de obra, empreiteiros, materiais, eletrodomésticos e outros pormenores.

O orçamento estimado por apartamento rondava os 45.000 €, para uma transformação completa, utilizando materiais e equipamentos de alta qualidade. Desde o primeiro dia, decidimos não fazer cortes ou optar por soluções baratas. Queríamos um resultado de que nos pudéssemos orgulhar, tanto esteticamente como em termos de valor a longo prazo.


Primeiro Passo: Encontrar o Empreiteiro Certo


Encontrar o empreiteiro certo para uma obra de renovação em Portugal não é tarefa fácil.

Alguns desaparecem depois do primeiro pagamento, mesmo com contrato assinado. Outros não têm a responsabilidade ou profissionalismo necessários para coordenar todos os detalhes. Há quem abandone a obra a meio ou até seja afastado pelo proprietário por não cumprir prazos. Estes são riscos reais e preocupantes. Uma renovação não é algo menor. Envolve investimento sério e decisões com impacto direto no imóvel.


Execução da Obra e Lições Aprendidas


O nosso projecto teve início a 18 de novembro de 2024 e terminou a 19 de abril de 2025. Embora o prazo tenha sido um pouco mais longo do que o ideal, manteve-se dentro do razoável. Para um T2 com 84 m², o tempo normal de execução seria entre três e quatro meses.


Lições do Nosso Primeiro Projeto


Iniciar um negócio na área da construção ou investir em compra, renovação e revenda de imóveis (house flipping) não é um percurso linear. Exige decisões constantes, adaptação e gestão de imprevistos. Lidar com empreiteiros, fornecedores e os desafios do dia-a-dia da obra não é tarefa previsível.

Mas há uma vantagem: quando começa com um imóvel próprio, tem espaço para errar e aprender. Não está sujeito a prazos de clientes externos nem a compromissos contratuais exigentes. Isto permite testar, ajustar e conhecer o mercado de forma prática antes de crescer.

Outro ponto importante: o orçamento raramente bate certo à primeira, especialmente no primeiro projecto. Alguns custos ficam abaixo do esperado, outros ultrapassam. Questões como a disponibilidade de mão de obra ou variações no preço dos materiais influenciam muito.

No nosso caso, o custo total da primeira renovação ficou em cerca de 40.000 €, incluindo materiais e mão de obra. Acreditamos que em futuros projetos este valor pode ser reduzido, agora que temos um conhecimento sólido e uma rede de contactos fiável.

Conquistas do Primeiro Projeto


Sem dúvida, uma das maiores conquistas foi encontrar uma equipa de trabalho de confiança, com experiência, responsabilidade e capacidade de adaptação. A colaboração com profissionais que alinham com a nossa visão e respeitam o plano traçado foi essencial.

Também identificámos os fornecedores certos para cada categoria de materiais, desde pavimentos a sistemas de isolamento e eficiência energética. Uma boa cadeia de fornecimento faz toda a diferença na eficiência do projeto.

Mas talvez a maior conquista estratégica tenha sido identificar o nosso público-alvo. Toda empresa deve ter uma missão clara. Na Charm Tones, não renovamos apenas para vender. Queremos valorizar os imóveis com design moderno, melhores materiais e, acima de tudo, melhorar a eficiência energética. O nosso objectivo é contribuir para um mercado mais sustentável, oferecendo habitações confortáveis, económicas e com menos despesas a longo prazo.


Reflexão Final: Começar com Estratégia no Mercado Imobiliário


Começámos este caminho com um imóvel já em nossa posse. Mas, olhando para trás, uma das principais lições é clara: se fosse hoje, começaríamos com um estudo de mercado detalhado para escolher uma localização estratégica com foco no investimento de curto prazo.

Embora Abrunheira (Sintra) seja uma zona promissora, com nova construção e bom potencial de valorização, nem todos os compradores reconhecem o seu crescimento nos últimos seis anos. Alguns preferem outras localizações, mesmo que os imóveis estejam desatualizados e careçam de intervenção.

Nós pensamos de forma diferente.

Se é um casal jovem ou um comprador à procura da sua primeira casa, optar por um apartamento totalmente renovado pode ser uma escolha inteligente e económica. Mesmo num edifício antigo, terá um interior moderno, melhor eficiência energética e menos encargos após a compra. Em resumo, entra numa casa pronta a viver, sem atrasos, stress ou surpresas.

O mercado imobiliário português continua a evoluir. Acreditamos que a combinação de escolha certa da localização, qualidade de renovação e preocupação energética representa hoje uma das estratégias mais equilibradas e sustentáveis no sector