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Primeiro Investimento Imobiliário da Charm Tones: Desafios, Lições, Perdas e Conquistas


A Charm Tones é uma empresa fundada em família e, como acontece com muitos negócios que nascem assim, os primeiros passos começaram com uma conversa informal em casa. Imagine o cenário: ao final do dia, sentados à mesa, entre uma refeição ou uma chávena de chá, alguém partilha uma ideia, um pensamento, um sonho, um simples “e se?”. Aos poucos, essas ideias ganham forma. E, quando damos por nós, estamos a discutir uma estratégia de negócio: por onde começar, que orçamento temos disponível, que recursos já estão ao nosso alcance e como dar o primeiro passo.
Quando pensamos em investir e fazer crescer as poupanças de uma vida, o sector imobiliário é, quase sempre, uma das primeiras opções. É raro encontrar alguém que não tenha algum interesse neste mercado. O imobiliário é dinâmico, com riscos e recompensas, e movimenta grandes valores. Não oferece garantias absolutas. Em muitos aspetos, é como um jogo online: cheio de variáveis. Mas, com abertura para aprender e capacidade de adaptação, há um verdadeiro potencial para ter sucesso.
Primeiro Projecto Imobiliário da Charm Tones: Contexto de Mercado
Para ilustrar a evolução do mercado imobiliário em Portugal entre 2018 e 2025, basta observar os valores típicos de apartamentos T2 na zona da Abrunheira:
- Apartamentos T2 com cerca de 80 m², design desatualizado e sem estacionamento rondavam os 99.000 €
- Unidades de 90 m², com arrecadações maiores e localização mais privilegiada podiam atingir os 113.000 €
Em 2018, a renda mensal média para este tipo de imóvel variava entre 600 € e 700 €, mas em 2025, mesmo sem grandes obras de renovação, imóveis semelhantes podem alcançar 1.000 € ou mais por mês. Isto representa um aumento de cerca de 42–50% no potencial de rendimento de arrendamento ao longo de sete anos.
Segundo fontes como The Portugal News, Idealista e Global Property Guide, o crescimento médio anual das rendas entre 2017 e 2024 foi de 5–6%, demonstrando uma procura constante e sólida por habitação.
Este contexto ajuda a enquadrar o primeiro projecto da Charm Tones: entrar num mercado dinâmico e em crescimento, onde o valor das propriedades e o seu potencial de arrendamento podem aumentar significativamente, especialmente quando combinados com uma renovação bem planeada e melhorias na eficiência energética.
Começar Tarde Também É Começar
Se tivéssemos entrado profissionalmente no mercado imobiliário desde o início, em vez de dividirmos o nosso foco entre dois negócios distintos, é certo que teríamos conseguido aumentar significativamente o nosso capital até 2025.
No entanto, acreditamos que começar tarde é melhor do que nunca começar.
Felizmente, nos dois apartamentos que ainda possuímos, sempre tivemos uma boa gestão de condomínio e vizinhos colaborativos. Todos concordaram em melhorar o edifício com pintura e reparações exteriores. Como resultado, os prédios ganharam uma aparência moderna, deixando para trás o visual envelhecido e pouco atractivo.
Foi então que pensámos: porque não renovar também o interior?
Sabíamos que uma renovação completa aumentaria significativamente o valor de cada apartamento. Desde o início, sentíamos entusiasmo, e ainda sentimos. Esse entusiasmo não era apenas emocional, estava ligado ao desafio de planear e orçamentar. Era necessário calcular com rigor o valor a investir em mão de obra, empreiteiros, materiais, eletrodomésticos e outros pormenores.
O orçamento estimado por apartamento rondava os 45.000 €, para uma transformação completa, utilizando materiais e equipamentos de alta qualidade. Desde o primeiro dia, decidimos não fazer cortes ou optar por soluções baratas. Queríamos um resultado de que nos pudéssemos orgulhar, tanto esteticamente como em termos de valor a longo prazo.
Primeiro Passo: Encontrar o Empreiteiro Certo
Encontrar o empreiteiro certo para uma obra de renovação em Portugal não é tarefa fácil.
Alguns desaparecem depois do primeiro pagamento, mesmo com contrato assinado. Outros não têm a responsabilidade ou profissionalismo necessários para coordenar todos os detalhes. Há quem abandone a obra a meio ou até seja afastado pelo proprietário por não cumprir prazos. Estes são riscos reais e preocupantes. Uma renovação não é algo menor. Envolve investimento sério e decisões com impacto direto no imóvel.
Execução da Obra e Lições Aprendidas
O nosso projecto teve início a 18 de novembro de 2024 e terminou a 19 de abril de 2025. Embora o prazo tenha sido um pouco mais longo do que o ideal, manteve-se dentro do razoável. Para um T2 com 84 m², o tempo normal de execução seria entre três e quatro meses.
Lições do Nosso Primeiro Projeto
Iniciar um negócio na área da construção ou investir em compra, renovação e revenda de imóveis (house flipping) não é um percurso linear. Exige decisões constantes, adaptação e gestão de imprevistos. Lidar com empreiteiros, fornecedores e os desafios do dia-a-dia da obra não é tarefa previsível.
Mas há uma vantagem: quando começa com um imóvel próprio, tem espaço para errar e aprender. Não está sujeito a prazos de clientes externos nem a compromissos contratuais exigentes. Isto permite testar, ajustar e conhecer o mercado de forma prática antes de crescer.
Outro ponto importante: o orçamento raramente bate certo à primeira, especialmente no primeiro projecto. Alguns custos ficam abaixo do esperado, outros ultrapassam. Questões como a disponibilidade de mão de obra ou variações no preço dos materiais influenciam muito.
No nosso caso,
o custo total da primeira renovação ficou em cerca de 40.000 €, incluindo materiais e mão de obra. Acreditamos que em futuros projetos este valor pode ser reduzido, agora que temos um conhecimento sólido e uma rede de contactos fiável.
Conquistas do Primeiro Projeto
Sem dúvida, uma das maiores conquistas foi encontrar uma equipa de trabalho de confiança, com experiência, responsabilidade e capacidade de adaptação. A colaboração com profissionais que alinham com a nossa visão e respeitam o plano traçado foi essencial.
Também identificámos os fornecedores certos para cada categoria de materiais, desde pavimentos a sistemas de isolamento e eficiência energética. Uma boa cadeia de fornecimento faz toda a diferença na eficiência do projeto.
Mas talvez a maior conquista estratégica tenha sido identificar o nosso público-alvo. Toda empresa deve ter uma missão clara. Na Charm Tones, não renovamos apenas para vender. Queremos valorizar os imóveis com design moderno, melhores materiais e, acima de tudo, melhorar a eficiência energética. O nosso objectivo é contribuir para um mercado mais sustentável, oferecendo habitações confortáveis, económicas e com menos despesas a longo prazo.
Reflexão Final: Começar com Estratégia no Mercado Imobiliário
Começámos este caminho com um imóvel já em nossa posse. Mas, olhando para trás, uma das principais lições é clara: se fosse hoje, começaríamos com um estudo de mercado detalhado para escolher uma localização estratégica com foco no investimento de curto prazo.
Embora Abrunheira (Sintra) seja uma zona promissora, com nova construção e bom potencial de valorização, nem todos os compradores reconhecem o seu crescimento nos últimos seis anos. Alguns preferem outras localizações, mesmo que os imóveis estejam desatualizados e careçam de intervenção.
Nós pensamos de forma diferente.
Se é um casal jovem ou um comprador à procura da sua primeira casa, optar por um apartamento totalmente renovado pode ser uma escolha inteligente e económica. Mesmo num edifício antigo, terá um interior moderno, melhor eficiência energética e menos encargos após a compra. Em resumo, entra numa casa pronta a viver, sem atrasos, stress ou surpresas.
O mercado imobiliário português continua a evoluir. Acreditamos que a combinação de
escolha certa da localização, qualidade de renovação e preocupação energética representa hoje uma das estratégias mais equilibradas e sustentáveis no sector